Johdatus Hotel Valuationiin

Koska hotellit ovat käyttöomaisuutta, niiden arvostus poikkeaa merkittävästi muista liikekiinteistöistä, mikä edellyttää erilaisten tekijöiden huomioon ottamista, jotka eivät välttämättä liity muihin omaisuusluokkiin. Hotellien arvioinnin ensisijaisena tavoitteena on määrittää kiinteistön mahdollinen arvo sen tulontuotantokyvyn perusteella ottaen huomioon sellaiset tekijät kuin käyttöasteet, keskimääräiset huonehinnat ja toiminnan tehokkuus. Tämän saavuttamiseksi arvioijat käyttävät erilaisia ​​menetelmiä, kuten kaupankäynnin arvostusta, tiili- ja laastiarvostusta ja sijoitusten arvostusta, joista jokaisella on omat oletuksensa ja laskelmansa. Perusteellinen hotellien arviointiprosessi on välttämätön sijoittajien, lainanantajien ja operaattoreiden tietoisen päätöksenteon kannalta, koska se tarjoaa luotettavan perustan arvioida kiinteistön taloudellista suorituskykyä ja mahdollista sijoitetun pääoman tuottoa (Jones Lang LaSalle, 2017; Anderson Wilde & Harris, 2023). ).

Hotellien arviointimenetelmien tyypit

Ammattilaiset käyttävät useita hotelliarvostusmenetelmiä hotellikiinteistön arvon määrittämiseen. Yksi yleinen menetelmä on kaupankäynnin arvostus, joka keskittyy kiinteistön liiketoiminnasta syntyviin tuloihin. Tämä lähestymistapa sisältää taloudellisten tekijöiden, kuten käyttökatteen (EBITDA) analysoinnin ja reilun ylläpidettävän liikevoiton (FMOP) laskemisen hotellin mahdollisen tuoton ja kannattavuuden arvioimiseksi. Toinen menetelmä on Bricks and Mortar Valuation, joka arvioi hotellin arvon sen fyysisen omaisuuden ja vapaan hallinnan perusteella. Tätä lähestymistapaa käytetään usein, kun hotelli myydään kunnostettavaksi tai uudelleenkäyttöön. Investment Valuation -menetelmä puolestaan ​​​​näyttää hotellin sijoitusomaisuutena ja arvioi sen arvon sijoittajille tuottamien tulojen perusteella. Tämä menetelmä ottaa huomioon tekijät, kuten vuokratulot, käyttöasteet ja markkinatrendit. Jokaisella näistä menetelmistä on omat etunsa ja rajoituksensa, ja menetelmän valinta riippuu arvioinnin erityisolosuhteista ja tavoitteista (Pericleous & Manners, 2023).

Kaupankäynnin arvostusmenetelmä ja sen merkitys

Trading Valuation Method on keskeinen lähestymistapa hotellien arvioinnissa, sillä se keskittyy ensisijaisesti kiinteistön tuottopotentiaaliin arvioimalla sen toimintaa. Toisin kuin muut liikekiinteistöt, hotellit ovat toimintaomaisuutta, ja niiden arvoon vaikuttaa merkittävästi liiketoiminnan kannattavuus. Tässä menetelmässä analysoidaan useita taloudellisia tekijöitä, kuten tulos ennen korkoja, veroja, poistot ja poistot (EBITDA), jotta voidaan määrittää reilu ylläpidettävä liikevoitto (FMOP), jonka pätevä operaattori voi saavuttaa.

Kaupankäynnin arvostusmenetelmän merkitys on sen kyky tarjota kattava käsitys hotellin taloudellisesta tuloksesta ja mahdollisuuksista. Tutkimalla historiallisia kauppatietoja, käyttöasteita, huonehinnoittelua ja menoja, tämä menetelmä antaa arvioijille mahdollisuuden tunnistaa parannuskohteita ja arvioida kiinteistön arvoa sen tulontuottokyvyn perusteella. Lisäksi benchmarking-tietojen käyttö mahdollistaa vertailun lähialueen vastaaviin hotelleihin, mikä varmistaa, että arvostus on tarkka ja kilpailukykyinen. Kaiken kaikkiaan Trading Valuation Method tarjoaa luotettavan ja oivaltavan lähestymistavan hotellien arvonmääritykseen, jossa otetaan huomioon kiinteistön ainutlaatuiset toiminnalliset näkökohdat ja sen kasvu- ja kannattavuusmahdollisuudet.

EBITDA:n ymmärtäminen hotellien arvioinnissa

EBITDA, lyhenne sanoista Earnings Before Interest, Taxes, Poistot ja Amortization, on ratkaisevassa roolissa hotellien arvioinnissa, koska se antaa selkeän kuvan hotellin taloudellisesta tuloksesta. Keskittymällä liiketoiminnan ydintoimintoihin EBITDA eliminoi rahoituspäätösten, verotusympäristön ja ei-käteiskulujen vaikutuksen, mikä mahdollistaa tarkemman vertailun eri pääomarakenteilla ja poistokäytännöillä varustettuja hotelleja. Hotellien arvonmäärityksen yhteydessä EBITDA:ta käytetään määritettäessä FMOP (Fair Maintainable Operating Profit), joka edustaa potentiaalista tuottoa, jonka pätevä operaattori voisi tuottaa. Tämä mittari on tärkeä arvioijille arvioidakseen hotellin kannattavuutta ja sen kykyä tuottaa kassavirtaa, mikä viime kädessä vaikuttaa kiinteistön arvoon. Lisäksi EBITDA toimii vertailun perustana, jolloin arvioijat voivat verrata hotellin suorituskykyä alan keskiarvoihin ja alueellisiin markkinatrendeihin, mikä varmistaa kattavan ja luotettavan arvostusprosessin (Pericleous & Manners, 2023).

Kohtuullisen ylläpidettävän liikevoiton laskeminen

Reilun ylläpidettävän liikevoiton (FMOP) laskeminen hotellien arvioinnissa on ratkaiseva askel määritettäessä kiinteistön liiketoiminnasta syntyvää mahdollista tuloa. FMOP-tapahtumaan pääsemiseksi kokeneet arvioijat analysoivat hotellin liiketoiminnan tilit keskittyen historialliseen kauppaan ja ilmoitettuun voittoon ja tappioon. He harkitsevat taloudellisia tekijöitä, joita kutsutaan EBITDA:ksi (Earnings Before Interest, Taxes, Demortization ja Amortization), arvioidakseen huonemäärän ja saavutetun keskimääräisen huonehinnan perusteella syntyvän tuoton. Arvioijat arvioivat myös, onko nykyinen operaattori ali- tai ylihinnoittelu palveluitaan, mikä voi vaikuttaa mahdollisiin tuloihin ja käyttöasteeseen.

Kun EBITDA FMOP on määritetty, arvioijat vertaavat näitä lukuja paikallisen alueen vastaavien hotellien tai palveluhuoneistojen keskimääräisiin huone- ja käyttöasteisiin käyttämällä ammattimaisia ​​vertailutietoja. Nämä kauppiailta kerätyt tiedot auttavat määrittämään paikallisia ja kansallisia keskiarvoja, jolloin arvioijat voivat arvioida mahdollisen tuoton, jos huoneista veloitettaisiin vertailukelpoisin ja kilpailukykyisin hinnoin. Lopuksi arvioijat tarkastelevat yritystilien menoja ja arvioivat niitä vertailukeskiarvojen ja oman kokemuksensa perusteella ymmärtääkseen, mitä menojen tulisi olla (Pericleous & Manners, 2023).

Vertailutietojen merkitys hotellien arvioinnissa

Benchmarking-tiedoilla on keskeinen rooli hotellien arviointiprosessissa, koska se tarjoaa luotettavan ja objektiivisen vertailun alueen muihin vastaaviin hotelleihin tai palveluhuoneistoihin. Nämä useilta kauppiailta kerätyt tiedot auttavat määrittämään paikallisia ja kansallisia keskiarvoja keskeisille suoritusindikaattoreille, kuten huonehinnalle, käyttöasteelle ja käyttökustannuksille. Vertailutietoa hyödyntäen arvonarvioinnin ammattilaiset voivat arvioida hotellin mahdollisen tuoton, jos huoneista veloitettaisiin kilpailukykyiseen hintaan, ottaen huomioon erityiset markkinaolosuhteet ja -trendit.

Lisäksi benchmarking-tietojen avulla arvioijat voivat arvioida hotellin menoja alan keskiarvoihin nähden ja varmistaa, että käyttökustannukset ovat sen kokoiselta ja sijainniltaan vastaavalta hotellilta odotettavissa. Tämä tieto yhdistettynä arvioijan asiantuntemukseen ja alueellisten markkinaerojen ymmärrykseen mahdollistaa tarkan vertailun sekä paikkakunnalta että tarjottavien palveluiden osalta. Viime kädessä benchmarking-tietojen käyttö hotellien arviointiprosessissa varmistaa kiinteistön arvon tarkemman ja uskottavamman arvioinnin ottaen huomioon kyseisen hotellin ainutlaatuiset ominaisuudet ja suorituskyvyn.

Analysoimme hotelliliiketoiminnan tilit ja menot

Arvioijat analysoivat hotelliliiketoiminnan tilejä ja menoja hotellin arvostusprosessin aikana tarkastelemalla historiallisia kaupankäyntitietoja keskittyen ilmoitettuihin tuloslaskelmiin. Tämän avulla he voivat määrittää reilun ylläpidettävän liikevoiton (FMOP), jonka pätevä operaattori voi saavuttaa. Tässä analyysissä käytettyjä taloudellisia tekijöitä kutsutaan EBITDA:ksi, joka tarkoittaa tulosta (ennen) korkoja, veroja, poistoja ja poistoja. Näitä tekijöitä arvioimalla arvioijat voivat arvioida mahdollisia tuloja huonemäärän, saavutetun keskimääräisen huonehinnan ja käyttöasteen perusteella.

Sen lisäksi, että arvioijat analysoivat hotellin taloudellista kehitystä, arvioijat vertaavat myös hotellin lukuja vertailutietoihin vastaavista lähialueen hotelleista tai palveluhuoneistoista. Nämä kauppiailta kerätyt tiedot tarjoavat näkemyksiä paikallisista ja kansallisista keskiarvoista, jolloin arvioijat voivat arvioida mahdollisen tuoton, jos huoneista veloitettaisiin kilpailukykyisin hinnoin. Lisäksi arvioijat tarkastelevat hotellin menoja ja vertaavat niitä benchmarking-keskiarvoihin ja omaan kokemukseensa ymmärtääkseen, mitä menojen tulisi olla. Tämä hotelliliiketoiminnan tilien ja menojen kattava analyysi on ratkaisevan tärkeä hotellien tarkan arvon määrittämisessä (Pericleous & Manners, 2023).

Kertoimien ja tuottojen käyttäminen hotellien arvioinnissa

Hotellien arviointiprosessissa kertoimilla ja tuotoilla on ratkaiseva rooli kiinteistön arvon määrittämisessä sen mahdollisten tulojen perusteella. Hotellin FMOP (Fair Maintainable Operating Profit, Fair Maintainable Operating Profit) avulla arvioidaan kiinteistön arvoa. FMOP lasketaan analysoimalla muun muassa hotellin historiallista kaupankäyntiä, käyttöasteita ja keskimääräisiä huonehintoja. Tuotot puolestaan ​​edustavat sijoitetun pääoman vuotuista tuottoa ja niiden perusteella arvioidaan kiinteistön houkuttelevuutta mahdollisten sijoittajien silmissä.

Kertoimien ja tuottojen soveltaminen hotellien arvonmäärityksessä edellyttää alueellisten markkinaerojen ja arvioitavan hotellin erityispiirteiden perusteellista ymmärtämistä. Esimerkiksi kansallisilla hotelliketjuilla voi olla korkeammat kertoimet verrattuna itsenäisiin hotelleihin, ja Lontoon kaltaisilla erinomaisilla paikoilla sijaitsevilla kiinteistöillä voi olla korkeampi tuotto kuin vähemmän kysytyillä alueilla. Lisäksi tarkoitukseen rakennetut hotellit voivat tuottaa paremman tuoton kuin muunnetut asuinkiinteistöt. Arviointiasiantuntijat luottavat vertailutietoihin ja laajaan kokemukseensa valitakseen sopivat kertoimet ja tuotot, mikä varmistaa hotellikiinteistön tarkan ja uskottavan arvon (Pericleous & Manners, 2023).

Alueelliset markkinaerot hotellien arvioinnissa

Alueellisilla markkinaeroilla on merkittävä rooli hotellien arvioinnissa, sillä ne vaikuttavat erilaisiin tekijöihin, kuten kysyntään, tarjontaan ja alan kilpailuun. Nämä erot voivat johtua taloudellisista olosuhteista, matkailutrendeistä ja paikallisista säännöksistä, jotka vaihtelevat alueittain ja maittain. Esimerkiksi hotelli, joka sijaitsee suositussa turistikohteessa, jossa on suuri kysyntä ja rajallinen tarjonta, voi saada korkeamman arvon verrattuna vastaavaan hotelliin vähemmän suositulla alueella, jossa kysyntä on alhaisempi ja hotellihuoneiden ylitarjonta.

Lisäksi alueelliset markkinaerot voivat vaikuttaa hotellin käyttökustannuksiin ja tuottopotentiaaliin. Esimerkiksi työvoimakustannukset, verot ja yleishyödylliset kulut voivat vaihdella merkittävästi eri alueilla, mikä vaikuttaa hotellin kannattavuuteen ja siten sen arvoon. Lisäksi alueelliset erot kuluttajien mieltymyksissä ja kulutustottumuksissa voivat myös vaikuttaa hotellin tulopotentiaaliin, sillä ne määräävät, millaisia ​​palveluita ja mukavuuksia tietyillä markkinoilla on kysyntää.

Yhteenvetona voidaan todeta, että alueelliset markkinaerot ovat ratkaisevia hotellien arvostuksessa, koska ne vaikuttavat hotellin toimintaan ja taloudelliseen tulokseen eri puolilla. Arvostajien on otettava nämä erot huomioon tehdessään hotellien arviointeja varmistaakseen tarkat ja luotettavat tulokset, jotka kuvastavat sen aluemarkkinoiden ainutlaatuisia ominaisuuksia, joilla hotelli toimii.

Tiili ja laasti -arvostusmenetelmä

Bricks and Mortar Valuation Method on hotellien arvioinnissa käytetty lähestymistapa, joka keskittyy kiinteistön fyysisiin puoliin, kuten maa-alueeseen, rakennukseen ja sen parannuksiin. Tämä menetelmä arvioi hotellin arvon perustuen kiinteistön korvaamiseen samankaltaisella, ottaen huomioon tekijät, kuten rakennuskustannukset, poistot ja tontin arvon. Hotellien arvonmäärityksen yhteydessä Bricks and Mortar Valuation Methodia käytetään usein yhdessä muiden arvostusmenetelmien, kuten kaupankäynnin arvostus- ja sijoitusarviointimenetelmien, kanssa, jotta saadaan kattava käsitys hotellin arvosta.

Bricks and Mortar Valuation Method -menetelmän soveltaminen hotellien arvioinnissa edellyttää kiinteistön sijainnin, koon, iän, kunnon ja mahdollisten ainutlaatuisten ominaisuuksien arviointia, jotka voivat vaikuttaa sen arvoon. Lisäksi markkinatrendit ja vertailukelpoiset myyntitiedot otetaan huomioon kiinteistön nykyisen markkina-arvon määrittämisessä. Tämä menetelmä on erityisen hyödyllinen arvioitaessa hotelleja, jotka eivät ole tällä hetkellä toiminnassa tai joilla on rajoitettu kauppahistoria, koska se keskittyy kiinteistön todelliseen arvoon sen sijaan, että se voisi tuottaa tuloja. On kuitenkin olennaista huomata, että Bricks and Mortar Valuation Method ei välttämättä täysin kuvaa hotellin aineettoman omaisuuden arvoa, kuten sen brändin mainetta ja johtamisasiantuntemusta, mikä voi vaikuttaa merkittävästi sen kokonaisarvoon (Peel, 2010; Rushmore, 2012). ).

Investoinnin arvostusmenetelmä hotelleille

Hotellien Investment Valuation Method on lähestymistapa, joka keskittyy kiinteistön sijoitusomaisuuden tuottamiin mahdollisiin tuloihin. Tämä menetelmä ottaa huomioon hotellin nettotoiminnan tuotot (NOI) ja pääomitusasteen (Cap rate) kiinteistön arvon määrittämiseksi. NOI lasketaan vähentämällä hotellin bruttotuloista toimintakulut, kun taas yläraja on prosenttiosuus, joka kuvastaa sijoitukseen liittyvää riskiä ja odotettua sijoitetun pääoman tuottoa (ROI).

Investment Valuation Method -menetelmän soveltamiseksi arvioija laskee ensin NOI:n analysoimalla hotellin tilinpäätöksen ja tunnistamalla asiaankuuluvat tuotto- ja kululuvut. Seuraavaksi arvioija määrittää sopivan ylärajan ottamalla huomioon tekijöitä, kuten hotellin sijainnin, markkinaolosuhteet ja vertailukelpoiset ominaisuudet. Tämän jälkeen ylärajaa sovelletaan NOI:iin hotellin arvon johtamiseksi. Esimerkiksi, jos hotellin NOI on miljoona dollaria ja yläraja 1 %, kiinteistön arvo olisi 8 miljoonaa dollaria (12.5 miljoona dollaria / 1). Tämä menetelmä on erityisen hyödyllinen sijoittajille, jotka haluavat ymmärtää hotelliinvestointiin liittyvän mahdollisen sijoitetun pääoman tuottoprosentin ja riskin, koska se antaa selkeän kuvan kiinteistön tuottopotentiaalista ja markkina-arvosta.

Hotellien arvostukseen ja markkinatrendeihin vaikuttavat tekijät

Hotellin arvostukseen vaikuttavat useat tekijät, kuten sijainti, kiinteistön tyyppi, koko, ikä ja kunto. Lisäksi hotellin taloudellinen suorituskyky, kuten käytettävissä oleva huonekohtainen tulo (RevPAR), käyttöasteet ja keskimääräinen päivähinta (ADR), vaikuttavat merkittävästi sen arvon määrittämiseen. Markkinatrendit vaikuttavat myös hotellien arvostukseen, koska ne kuvastavat alan yleistä terveyttä ja tulevaisuuden kasvupotentiaalia. Esimerkiksi vahva talous ja kasvava matkailu- ja liikematkustuskysyntä voi johtaa hotellien korkeampiin arvoihin, kun taas talouden taantuma tai matkailukysynnän lasku voi vaikuttaa negatiivisesti arvostukseen.

Lisäksi hotellimarkkinoiden kilpailutilanne, mukaan lukien uusi tai tuleva kehitys, voi vaikuttaa arvostukseen. Myös hotellin brändisuhteella ja johtamisrakenteella on oma roolinsa, sillä vakiintuneet brändit ja vahvat johtoryhmät saavat yleensä korkeamman arvostuksen. Lopuksi makrotaloudelliset tekijät, kuten korot ja inflaatio, voivat vaikuttaa hotellien arvostukseen vaikuttamalla pääomakustannuksiin ja sijoittajien tuottoon. Yhteenvetona voidaan todeta, että hotellien arvonmääritys on monimutkainen prosessi, joka ottaa huomioon useita tekijöitä ja markkinatrendejä määrittääkseen kiinteistön arvon tarkasti (HVS, 2019; CBRE, 2020).