Määritelmä ja historiallinen tausta

Historiallisesti teot ovat kehittyneet keskiaikaisista peruskirjoista, ja symbolinen toimitus on korvannut muinaisen seisinin väritysseremonian. Perinteinen ilmaus "allekirjoitettu, sinetöity ja toimitettu" viittaa sinettien käyttökäytäntöön, joka on nyt suurelta osin korvattu todistajilla useimmilla lainkäyttöalueilla. Asiakirjoilla on keskeinen rooli omaisuusoikeudessa, erityisesti kiinteistön omistusoikeuden siirrossa, ja ne voivat olla joko yksi- tai kahdenvälisiä. Ne kattavat eri muodot, kuten kuljetukset, toimeksiannot, lisenssit, patentit, tutkintotodistukset ja ehdollisesti toteutetut valtakirjat. Tekojen kehitystä ja käyttöä ovat muokanneet toimivallan erot ja kansainväliset näkökulmat, jotka ovat sopeutuneet ajan myötä muuttuvaan oikeusmaisemaan (Wikipedia, nd).

Tekojen tyypit

Kiinteistön siirrossa käytetään useita eri tyyppisiä asiakirjoja, joista jokainen tarjoaa eri tasoisia suojan ja takuita avustuksensaajalle. Yleisimmät tyypit ovat yleinen takuukirja, erityinen takuukirja ja irtisanomiskirja. Yleinen takuukirja tarjoaa korkeimman suojan, koska myöntäjä takaa selkeän oikeuden vaatimuksia vastaan, mukaan lukien ne, jotka ovat syntyneet ennen luovuttajan omistusta. Sitä vastoin erityinen takuukirja kattaa vain korvausvaatimukset, jotka ovat ilmenneet myöntäjän omistuksen aikana ja tarjoavat rajoitetun suojan saajalle. Lopetusasiakirjat sen sijaan eivät tarjoa takuita tai takuita, ja ne vain siirtävät myöntäjän mahdollisen osuuden omaisuudesta apurahansaajalle. Muita sopimuksia ovat luottamuskirja, jossa kolmas osapuoli pitää omaisuutta lainan vakuutena, ja luovutuskirja, jolla omistus siirtyy ilman takuita. Lisäksi on olemassa deed poll ja indenture, jotka ovat yksipuolisia ja kahdenvälisiä, ja voivat sisältää sopimuksia ja ehtoja, jotka liittyvät asiakirjan hyväksymiseen (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

Voimassa olevan asiakirjan lailliset vaatimukset

Voimassa olevan asiakirjan oikeudelliset vaatimukset vaihtelevat lainkäyttöalueilla, mutta useita yhteisiä elementtejä on täytettävä sen täytäntöönpanokelpoisuuden varmistamiseksi. Ensinnäkin teossa on nimenomaisesti mainittava, että se on teko, tyypillisesti käyttämällä lauseita, kuten "Tämä teko…" tai "täytetty tekona" (Peel & Treitel, 2011). Toiseksi asiakirjassa on välitettävä oikeus, korko tai omaisuus myöntäjältä (omaisuuden luovuttajalta) avustuksen saajalle (omaisuuden vastaanottajalle). Molemmilla osapuolilla on oltava oikeuskelpoisuus osallistua kauppaan (Law Commission, 2009). Kolmanneksi myöntäjän on suoritettava asiakirja määrätyn määrän todistajia, jotka tunnetaan nimellä instrumentaariset todistajat, läsnä ollessa (Peel & Treitel, 2011). Joillakin lainkäyttöalueilla asiakirjaan on kiinnitettävä sinetti, vaikka tämä vaatimus on vanhentunut monilla alueilla. Lopuksi asiakirja on toimitettava apurahan saajalle ja joissain tapauksissa hyväksyttävä se (lakitoimikunta, 2009). Näiden vaatimusten laiminlyönti voi tehdä asiakirjasta pätemättömän ja täytäntöönpanokelvottoman.

Tekojen toteuttaminen ja toimittaminen

Tekojen täytäntöönpano- ja toimitusprosessi sisältää useita tärkeitä vaiheita niiden pätevyyden ja täytäntöönpanokelpoisuuden varmistamiseksi. Ensinnäkin teossa on selvästi mainittava, että se on teko, käyttäen tyypillisesti ilmauksia, kuten "Tämä teko…" tai "täytetty tekona". Asiakirjassa on myös mainittava, että se välittää tietyn oikeuden, koron tai omaisuuden apurahan saajalle. Sekä myöntäjällä että avustuksensaajalla on oltava oikeuskelpoisuus myöntää ja vastaanottaa siirretty korko.

Teoksen toteuttaminen edellyttää myöntäjän allekirjoitusta määrätyn määrän todistajia, joita kutsutaan todistustodistajaksi, läsnä ollessa. Joillakin lainkäyttöalueilla sinetin kiinnittäminen on myös välttämätöntä, vaikka tämä käytäntö on vanhentunut useimmilla alueilla. Todistuksen toimittaminen on toinen olennainen vaihe, jossa myöntäjä siirtää asiakirjan fyysisesti tai symbolisesti saajalle. Tietyillä lainkäyttöalueilla apurahan saajan on myös hyväksyttävä asiakirja, jotta se katsottaisiin päteväksi. Kaikkia asiakirjan hyväksymiseen liittyviä ehtoja kutsutaan liitoksiksi (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Toimituskirja

Luovutuskirja on oikeudellinen väline, jolla kiinteistön omistusoikeus siirretään osapuolelta (luovuttaja) toiselle (avustuksen saaja). Tällä asiakirjalla on keskeinen rooli kiinteistöjen osto- ja myyntiprosessissa, koska se varmistaa asianmukaisen omistusoikeuden siirron ja tarjoaa erilaisia ​​takuita asianosaisten suojelemiseksi. On olemassa erilaisia ​​​​luovutusasiakirjoja, kuten yleiset takuuasiakirjat, erityiset takuuasiakirjat ja luovutusasiakirjat, joista jokainen tarjoaa vaihtelevan suojan ja kiinteistön omistusoikeuden takuita. Luovutuskirjan täytäntöönpanossa ja toimittamisessa on noudatettava erityisiä lakisääteisiä vaatimuksia, mukaan lukien todistajien läsnäolo ja joillakin lainkäyttöalueilla sinetin käyttö. Kun asiakirja on valmis, se yleensä rekisteröidään ja kirjataan, jotta omistajan muutoksesta voidaan ilmoittaa julkisesti ja luoda selkeä omistusoikeus tulevia liiketoimia varten (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Takuukirjat: Yleiset ja erityiset

Omaisuusoikeuden alalla yleisten takuuasiakirjojen ja erityisten takuuasiakirjojen välinen ero on myöntäjän omistusoikeutta koskevien takuiden laajuus. Yleinen takuukirja tarjoaa avustuksen saajalle laajimman suojan, koska myöntäjä takaa omistusoikeuden kaikkia vaateita vastaan, mukaan lukien ne, jotka ovat mahdollisesti syntyneet ennen myöntäjän omistusta. Tämä tarkoittaa, että myöntäjä on laillisesti vastuussa omistusoikeuden puolustamisesta kaikilta vaatimuksilta tai virheiltä riippumatta siitä, milloin ne tapahtuivat (Friedman, 2019).

Toisaalta erityinen takuukirja tarjoaa rajoitetumman takuun, koska myöntäjä takaa omistusoikeuden vain niiden omistusaikana syntyneitä vaateita vastaan. Tässä tapauksessa luovuttaja ei ole vastuussa mistään omistusvirheistä tai vaatimuksista, jotka ovat saattaneet olla olemassa ennen kiinteistön hankintaa (Hinkel, 2017). Näin ollen apurahan saaja ottaa suuremman riskin erityisellä takuuasiakirjalla, koska hän saattaa olla vastuussa olemassa olevien omistusoikeusongelmien ratkaisemisesta.

Deed Poll ja Indenture

Deed Poll ja indenture ovat kaksi erilaista tekoa, joista kumpikin palvelee tiettyä tarkoitusta omaisuusoikeuden alalla. Tekijäkysely on yhden osapuolen toteuttama oikeudellinen asiakirja, jota käytetään usein yksinkertaisiin apurahoihin ja nimittämiseen. Sille on ominaista sen tasainen, särmätty reuna, mikä merkitsee sopimuksen yksipuolista luonnetta. Päinvastoin, sopimus on kahden tai useamman osapuolen tekemä asiakirja, jossa kummankin osapuolen velvoitteet on kuvattu erillisissä osissa. Historiallisesti nämä osat erotettiin kaarevalla tai sisennetyllä viivalla, joka tunnetaan nimellä kirografi, joka symboloi osapuolten keskinäistä sopimusta. Vaikka sekä deed poll että indenture ovat laillisia välineitä, joita käytetään välittämään oikeuksia, etuja tai omaisuutta, keskeinen ero on osapuolien lukumäärässä ja sopimuksen luonteessa yksipuolinen deed pollissa ja kahdenvälinen indentureissa (Black's Law Dictionary, 10th ed ., 2014).

Liitot ja ehdot

Kovenantit ja ehdot ovat olennaisia ​​osatekijöitä tekojen yhteydessä, sillä ne hahmottelevat kiinteistön omistusoikeuden siirtoon liittyviä velvoitteita ja rajoituksia. Sopimukset ovat oikeudellisesti sitovia lupauksia, jotka lahjoittaja (kiinteistön luovuttava osapuoli) antaa avustuksen saajalle (omaisuuden vastaanottajalle) koskien omaisuuden tiettyjä näkökohtia, kuten sen käyttöä, ylläpitoa tai kehittämistä. Nämä lupaukset voivat olla joko myönteisiä, vaativat apurahan saajaa suorittamaan tiettyjä toimia, tai kielteisiä, jotka kieltävät apurahan saajaa harjoittamasta tiettyjä toimintoja kiinteistössä (Friedman, 2019).

Edellytykset sen sijaan ovat ehtoja, joiden on täytyttävä, jotta asiakirja pysyy voimassa ja täytäntöönpanokelpoisena. Jos ehtoa rikotaan, luovuttajalla voi olla oikeus vaatia omaisuutta takaisin tai hakea oikeussuojakeinoja. Edellytykset voidaan luokitella joko ennakkotapauksiksi, jotka on täytyttävä ennen omistusoikeuden siirtoa, tai myöhemmiksi, jotka on täytettävä siirron jälkeen (Harpum, Megarry & Wade, 2011). Yhteenvetona voidaan todeta, että kovenantit ja ehdot ovat ratkaisevassa roolissa määriteltäessä kiinteistökaupoissa mukana olevien osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia ja varmistetaan, että omistuksen siirto noudattaa sovittuja ehtoja ja lakisääteisiä vaatimuksia.

Asiakirjan rekisteröinti ja kirjaaminen

Asiakirjan rekisteröinti- ja kirjaamisprosessi sisältää asiakirjan virallisen jättämisen asianomaiseen valtion virastoon, tyypillisesti paikalliseen kiinteistörekisteriin tai rekisterinpitäjän toimistoon, julkisen ilmoituksen antamiseksi kiinteistön omistusoikeuden siirrosta. Tämä prosessi on ratkaisevan tärkeä selkeän omistusoikeusketjun luomisessa ja uuden omistajan oikeuksien suojelemisessa. Toteutuksen ja asiakirjan toimituksen yhteydessä apurahan saaja (uusi omistaja) on vastuussa asiakirjan rekisteröimisestä. Rekisteröintimaksuja saatetaan periä, ja asiakirjan on täytettävä erityiset muotoiluvaatimukset, kuten kirjasinkoko, paperikoko ja marginaalit, jotta se voidaan hyväksyä kirjattavaksi. Kun asiakirja on kirjattu, siitä tulee osa julkista rekisteriä, jota kiinnostuneet voivat käyttää tarkistaakseen omistajuuden ja tunnistaakseen kiinteistön mahdolliset rasitteet tai rajoitukset. Joillakin lainkäyttöalueilla asiakirjan kirjaamisen laiminlyönti voi johtaa etuoikeuden menetykseen myöhempiä vaateita tai siirtoja vastaan, mikä tekee rekisteröinti- ja kirjaamisprosessista välttämättömän omistusoikeuksien turvaamisen (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Kiinteistön omistusoikeuden siirto

Kiinteistön omistusoikeuden siirtoprosessi sisältää useita keskeisiä vaiheita, alkaen asiakirjan täytäntöönpanosta. Tekijä on oikeudellinen asiakirja, joka välittää koron, oikeuden tai omaisuuden yhdeltä osapuolelta (lahjoittaja) toiselle (avustuksensaajalle). On olemassa erilaisia ​​​​asiakirjoja, kuten takuuasiakirjoja ja luovutusasiakirjoja, jotka eroavat myöntäjän antamien omistusoikeustakuiden laajuudesta. Kun asiakirja on laadittu, luvan myöntäjän on allekirjoitettava se määrätyn määrän todistajia läsnäollessa ja joillakin lainkäyttöalueilla se on kiinnitettävä sinetillä. Tämän jälkeen asiakirja on toimitettava apurahan saajalle ja hänen on hyväksyttävä se, ja hyväksymiseen liittyvät ehdot, jotka tunnetaan sopimuksina. Todistuksen täytäntöönpanon ja toimituksen jälkeen on välttämätöntä rekisteröidä ja kirjata asiakirja asianomaiseen kiinteistö- tai kirjaamistoimistoon, jotta luovutuksesta tiedotetaan julkisesti ja suojataan apurahan oikeuksia. Prosessi voi vaihdella hieman lainkäyttöalueen eroista ja kansainvälisistä näkökulmista riippuen, mutta nämä perusvaiheet pysyvät johdonmukaisina useimmissa yleisimmissä oikeusjärjestelmissä (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Teot, jotka liittyvät muihin omaisuusoikeuden käsitteisiin

Teoilla on keskeinen rooli omaisuuslainsäädännössä, koska ne ovat oikeudellisia välineitä, jotka siirtävät, vahvistavat tai vahvistavat edun, oikeuden tai omaisuuden. Ne liittyvät läheisesti muihin omaisuusoikeuden käsitteisiin, kuten luovutukseen, joka on prosessi, jossa kiinteistön omistusoikeus siirretään henkilöltä toiselle. Teokset ovat vuorovaikutuksessa myös maatilojen käsitteen kanssa, koska niitä voidaan käyttää erityyppisten kiinteistöjen luomiseen tai siirtämiseen, kuten yksinkertaiseen maksuun, elinkaariin tai vuokrakiinteistöön.

Lisäksi teot liittyvät teon estoppel-periaatteeseen, joka estää osapuolta kieltämästä tekemässään teossa todetun tosiasian totuutta. Tämä periaate takaa tekojen luotettavuuden ja uskottavuuden kiinteistökaupoissa. Lisäksi asiakirjoihin sovelletaan rekisteröinti- ja kirjaamisvaatimuksia, joiden tarkoituksena on ilmoittaa kiinteistön omistuksesta ja eduista kolmansille osapuolille. Kansainvälisessä kontekstissa asiakirjat voivat olla lainkäyttöerojen alaisia, koska omaisuuslait ja asiakirjavaatimukset voivat vaihdella maittain ja oikeusjärjestelmissä (Wikipedia, nd).

Kaiken kaikkiaan asiakirjat ovat olennainen osa omaisuusoikeutta, koska ne helpottavat kiinteistön omistusoikeuden siirtoa ja ovat vuorovaikutuksessa erilaisten muiden omaisuusoikeudellisten käsitteiden kanssa varmistaakseen omaisuuskaupan moitteettoman toiminnan ja omistusoikeuksien suojan.

Toimivallan erot ja kansainväliset näkökulmat

Toimivaltaerot ja kansainväliset näkemykset omaisuusoikeudellisista teoista ovat merkittäviä, koska oikeusjärjestelmät ja perinteet vaihtelevat maittain. Tavallisissa lainkäyttöalueilla, kuten Yhdysvalloissa, Isossa-Britanniassa ja Australiassa, asiakirjat ovat oikeudellisia välineitä, jotka välittävät, vahvistavat tai vahvistavat edun, oikeuden tai omaisuuden. Ne liittyvät tyypillisesti kiinteistön omistusoikeuden siirtoon, ja niiden voimassaolo edellyttää erityisiä muodollisuuksia, kuten allekirjoittamista, todistusta ja toimittamista (Harvard Law Review, 2017).

Sitä vastoin siviilioikeudelliset lainkäyttöalueet, kuten Manner-Euroopan ja Latinalaisen Amerikan lainkäyttöalueet, luottavat notaariin omaisuuden siirroissa. Näissä järjestelmissä julkinen notaari, joka on lakimies, laatii ja todentaa omaisuuden siirtoasiakirjan varmistaen, että osapuolet täyttävät kaikki lain vaatimukset (Maailmapankki, 2017). Tämä notaarijärjestelmä tarjoaa paremman oikeusvarmuuden ja suojan kiinteistökaupoille verrattuna common law -asiakirjajärjestelmään.

Lisäksi jotkut maat ovat ottaneet käyttöön hybridijärjestelmiä, joissa yhdistyvät sekä yleisen että siviilioikeuden perinteet. Esimerkiksi Etelä-Afrikan omaisuusoikeusjärjestelmä sisältää sekä notaarin että asiakirjojen rekisteröintiprosessit (South African Law Commission, 2001). Nämä oikeudelliset erot korostavat, kuinka tärkeää on ymmärtää kiinteistökauppoja koskevat erityiset oikeudelliset vaatimukset ja menettelyt kussakin maassa sekä mahdolliset haasteet ja monimutkaisuudet, joita voi syntyä rajat ylittävissä liiketoimissa.